Valeur verte des logements en 2016 : nouvelle étude de l’association DINAMIC

publié le 25 octobre 2017

La saisie dans les bases immobilières notariales, des diagnostics de performance énergétique (DPE) a permis à DINAMIC de chiffrer l’impact de l’étiquette « énergie » sur le prix de vente des logements. Lorsque le marché est peu tendu, l’écart entre deux lettres voisines peut atteindre 5% voire 10 %. Les incertitudes sur l’état général du bien et la taille parfois réduite des échantillons incitent toutefois à la prudence.

La « valeur verte » d’un immeuble désigne la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à sa performance environnementale au sens large. Toutefois, les études sur le sujet se concentrent sur la dimension consommation d’énergie de la valeur verte. Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux Etats-Unis et en Europe (Allemagne et Suisse) ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5 % pour des bâtiments « verts » caractérisés par des référentiels réglementaires ou des certifications.

En France, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente depuis fin 2006 et ses deux variables, « énergie » et « climat », ont été intégrées dans les bases immobilières notariales, BIEN et PERVAL, à partir de 2010.

La valeur verte des maisons selon les régions administratives en 2016


Source : base de données de notaires de France BIEN et PERVAL.
Réalisation technique : Min.not

En 2016, par rapport à 2014 :
L’effet des étiquettes C et E, exprimé en proportion du prix du bien, est toujours à peu près symétrique.
L’effet lié à une mauvaise étiquette (F-G) est toujours plus important que celui d’une bonne étiquette (A-B) mais la décote (de -6% à -17% selon les régions) a légèrement diminué alors que la plus-value (de +6% à +13% selon les régions) a augmenté.

La valeur verte des appartements selon les régions administratives en 2016


Source : base de données de notaires de France BIEN et PERVAL.
Réalisation technique : Min.not

En 2016, par rapport à 2014 :
L’effet des étiquettes est toujours moins significatif sur le collectif que sur l’individuel. En Bretagne, en Normandie et dans les Hauts-de-France, aucune variation de prix n’apparaît significative.
Les meilleures étiquettes engendrent en 2016 davantage de plus-value (de +3% à +19% selon les régions) que de décote liée aux plus mauvaises (uniquement significative en Nouvelle Aquitaine, Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur de -6% à -10%).

Répartition des étiquettes énergie en appartements et maisons selon les régions administratives en 2016

Sources et méthodes

Les travaux ont été réalisés par Min.not à partir des données des bases BIEN et PERVAL, constituées par le notariat respectivement pour l’Ile-de-France et la province ; ils portent sur les mutations de logements anciens (au sens fiscal) à titre onéreux de l’année 2016.

Le taux de renseignement des étiquettes du DPE s’est considérablement amélioré depuis 2014, variant de 45% à 60% sur le champ de l’étude des transactions 2016.

La méthode utilisée pour mesurer la valeur verte fait appel à des techniques économétriques (dites « hédoniques ») comme pour le calcul des indices Notaires – INSEE. Elle décompose le prix de chaque logement en fonction de la valeur de ses composantes.

Du fait de la relation entre les deux étiquettes, énergie et climat, une seule d’entre elles, l’étiquette énergie, est incluse dans le modèle. L’étiquette énergie concerne directement le consommateur individuel, alors que l’étiquette climat, qui mesure l’émission de gaz à effet de serre, ne le concerne que de manière plus diffuse et moins instantanée ; son impact sur la valeur du bien est donc moindre.

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