Réalisée par Jean Carassus, professeur à l’école des ponts ParisTech, cette étude commanditée par le CSTB et CERTIVEA présente et décrypte les problématiques relatives à la performance des immeubles verts.

Cinq axes guident l’analyse proposée :

Performances réelles des immeubles de bureaux certifiés, un constat encourageant

Malgré le nombre encore faible d’immeubles de bureaux certifiés HQE (Haute Qualité Environnementale)et BBC Effinergie (Bâtiment Basse Consommation), il a été observé que les immeubles de bureaux certifiés affichent en moyenne des performances réelles supérieures aux immeubles non certifiés.

L’étude met en lumière les trois sources de décalage entre performances conventionnelles et performances réelles :Différence d’utilisation par les occupants avec les prévisions conventionnelles, en particulier sur la température intérieure et la durée d’occupation. Difficulté de gestion et de pilotage de l’installation technique.
Choix de programmation, de conception ou de réalisation inadaptés ou moins performants que prévu.

Un mouvement favorable à la mesure des performances réelles

Les pouvoirs publics, portés par le Grenelle de l’environnement, et les professionnels de l’immobilier, plus particulièrement les utilisateurs, se montrent de plus en plus sensibles à la mesure des performances environnementales réelles des immeubles.

Des plans de réduction des consommations d’énergie et d’émissions de CO2 avec des objectifs mesurés et datés sont déployés par les pouvoirs publics aux niveaux international, national et local. La tendance du Grenelle de l’Environnement va vers le suivi des consommations réelles, pour le secteur tertiaire notamment.

Soutenus par les pouvoirs publics, une part croissante d’investisseurs engagent des bilans de consommation énergétique de leur patrimoine immobilier avec cotation des immeubles et estimation du coût de remise à niveau selon la réglementation thermique des bâtiments existants. Certains utilisateurs développent cette même sensibilité en se fixant des objectifs de mesure et de baisse des consommations réelles (achat de sous compteurs, mise en place de plan d’action à court terme…) au sein d’immeubles de bureaux certifiés HQE Exploitation.

La valeur verte : valeur immobilière corrélée aux performances environnementales

L ‘observation du marché américain a révélé que les immeubles de bureaux verts certifiés Energy Star ou LEED, ont tendance à :

• se louer plus cher.
• avoir un taux d’occupation plus élevé.
• posséder un prix de revente supérieur à un immeuble « non vert » affichant des caractéristiques comparables.

La valeur verte est bien-sûr directement liée au respect des fondamentaux de l’immobilier : qualité de la localisation, de la desserte… La valeur verte s’exprime sous forme d’une survaleur des immeubles « verts » dans le cadre de marchés immobiliers tournés vers la hausse et induit, parallèlement, une décote pour les immeubles non verts dans le cadre de marchés immobiliers tournés à la baisse.

Les avancées de la certification HQE Exploitation

Première certification européenne ne portant pas seulement sur le potentiel théorique d’un immeuble à sa livraison, HQE Exploitation intègre également l’exploitation et l’utilisation des immeubles. Elle représente en ce sens un changement important dans le dispositif de certification d’immeubles de bureaux, généralement bien accueilli par les entreprises. Si certaines critiques portant notamment sur le coût et le poids de la procédure sont émises, la majorité des acteurs interviewés reconnaisse l’utilité, la valeur ajoutée et la souplesse de la certification HQE Exploitation.

La certification HQE Exploitation, dans sa version « exploitation et utilisation » présente deux apports majeurs :

• Une meilleure prise en compte des performances réelles des immeubles.
• La mise en place progressive d’une coopération riche et inédite entre propriétaire/gestionnaire, utilisateur et exploitant.

Conséquence positive : la transformation du système d’acteurs de la construction et de l’immobilier

L’émergence de la notion de performance environnementale entraîne une évolution globale des métiers de propriétaires/gestionnaires, d’utilisateurs et d’exploitants. L’étude souligne les modifications nécessaires pour un pilotage par les performances réelles et les bonnes pratiques qui commencent à s’installer au sein d’un système d’acteurs de la construction et de l’immobilier en mutation.

La qualité d’usage doit s’imposer comme la première caractéristique de conception d’un immeuble de bureau vert. Le « confort vert » se structure autour de divers composantes clefs : la température, la qualité de l’air, la lumière, la ventilation, l’acoustique, le confort visuel, le confort olfactif…Il est important que l’occupant puisse maîtriser lui même son environnement immédiat.

Ainsi, comme le soulignent Orlando Catarina et Sébastien Illouz dans leur étude consacrée au retour d’expérience HQE*, « L’efficacité énergétique doit être soluble dans la qualité d’usage ». Les concepteurs doivent donc avoir le confort et le bien être des occupants comme priorité majeure.

Associer l’exploitant à la conception constitue un bon moyen d’intégrer de façon opérationnelle la dimension exploitation maintenance à la conception de l’immeuble vert (en terme de choix des équipements notamment). Il apparaît judicieux de réestimer la rémunération des participants à l’acte de construction ou de rénovation en fonction de la performance environnementale intrinsèque du bâtiment vert construit ou rénové.

Enfin, la certification HQE Exploitation est complémentaire à la mise en place de l’annexe verte au bail et de contrats énergétiques performantiels(cf recommandations 7 et 8).

EN SAVOIR PLUS :

• L’étude de Jean Carassus "Les immeubles de bureaux "verts" tiennent-ils leurs promesses?" (format pdf - 1.4 Mo - 05/09/2013)
• Télécharger le rapport du chantier Valeur verte, propositions et recommandations (format pdf - 426.7 ko - 05/09/2013)
• Télécharger l’étude de la recherche PREBAT menée par Orlando Catarina et Sébastien Illouz, Retours d’expériencedes bâtiments de bureaux certifiés HQE (format pdf - 5.9 Mo - 05/09/2013)